Финансирование модернизации инфраструктуры жилищно-коммунального хозяйства

Вопросы  кредитования

 Финансовый рынок  в стране  сформировался. На  рынке России достаточно свободных капиталов. Инвестиционная привлекательность отрасли высока, но с другой стороны высоки и инвестиционные риски.

Высока потенциальная потребность отрасли (в т.ч.  малого  и среднего бизнеса в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг)  в кредитах. Также– это  весьма перспективное направление для  банков, прежде всего малых и средних. И в последнее время они  все активнее осваивают эту нишу.

Затрагивая  административный аспект, необходимо отметить, что во многих регионах уже осознали, что развитие малого предпринимательства  помогает решить минимум две серьезные задачи: занять население и обеспечить рост налоговых поступлений в бюджет.

Говоря о кредитовании в сфере ЖКХ,  хотелось бы  определить критерии: что такое «малый и средний бизнес» для кредитно-банковской сферы.  По критериям ЕБРР, принятому и отечественной банковской системой,  к малому  и среднему бизнесу относятся предприятия, с оборотом до 6 млн. долларов в год и кредитной заявкой менее 500 тыс. долл.  Для сравнения «на языке ЖКХ»: -  это теплоснабжающая организация  города или района с населением до 35 тысяч человек. Думаю, специалисты согласятся со мной: практически все предприятия сферы ЖКХ можно отнести к разряду малого и среднего бизнеса. По статистике -  это более  90% предприятий сферы ЖКХ.

Большинство ведущих банков РФ разрабатывают или планируют  программы по кредитованию малого и среднего бизнеса в сфере ЖКХ. Банк России  выделил  практику кредитования малого бизнеса в число приоритетных направлений денежно – кредитной политики, подготовил  для банков конкретные рекомендации – ведь до сих пор многие коммерческие банки разрабатывали методики работы с «малыми» заемщиками и в особенности с «муниципалами» на свой страх и риск.

 Сегодня банки оценку финансового состояния клиента проводят на основании его финансовой отчетности скорректированной с  учетом реальной деятельности. В процессе анализа определяются:

-          основное и  вспомогательные направления в бизнесе клиента,

-          история его развития, 

-          форма и структура собственности, 

-          уровень организации управления,

-          зависимость компании от сезонности и степени специализации,

-          портфель заказов в зависимости от поставщиков,

-          перечень основных конкурентов,

-          дебиторская и кредиторская задолженность,

-          уровень обеспечения по кредиту,

-          источник поручительства и др.

Наряду с общими принципами, банки используют и собственные подходы, которые формируются в процессе практической работы. Одни банки  признают в виде обеспечения кредита только залог имущества, другие - поручительство, третьи – гарантию. Некоторые банки кредитуют только по оборотам, другие ориентируются на кредитную историю заемщика.

Кредитные истории предприятий сферы ЖКХ в большинстве случаев сегодня очень скудны. В этой ситуации зачастую банкам  приходится самим   создавать кредитную историю клиента, начиная работу с  выдачи небольших займов на короткие сроки, постепенно увеличивая суммы и сроки кредитования.

Несмотря на достойный залог, предоставляемый заемщиком, банк все равно будет пристально изучать денежные потоки компании. Выручка от основной деятельности компании – один из основных  критериев определения банком класса заемщика. Соотношение общего денежного потока и размеров долговых обязательств заемщика определяет класс его кредитоспособности. Нормативы таковы:

·         1 класс. Компания может погасить все краткосрочные кредиты банков (включая запрашиваемый), направляя всю выручку от основной деятельности в течение месяца;

·         2 класс. На погашение всех кредитов требуется два месяца;

·         3 класс. Заемщику необходимо направлять всю выручку на погашение кредитов в течение трех месяцев.

Только если предполагаемый заемщик подпадает под вышеназванную категорию, банк оценивает имущество, предлагаемое в качестве залога.

Особо хочется обратить внимание на  Положение  Банка России от 26 марта 2004 г. № 254-П «О порядке  формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудной и  приравненной к ней задолженности», которое вносит новые важные аспекты в вопрос кредитования сферы ЖКХ, а именно требования к залогу для получения кредита. Цель Положения – помочь коммерческим банкам снизить кредитные риски, базируясь на более точной оценке финансового состояния потенциального заемщика. Характерно, что при оценке риска по кредитным требованиям  не учитывается уровень их обеспеченности. Таким образом, многим малым предприятия сферы ЖКХ активно работающим на рынке и с банком по формированию кредитной истории, но имеющим высоколиквидного залога, получить кредит теперь будет проще.

Первое и  наиболее важное: Положение относит  активы сферы ЖКХ ко 2-й категории качества обеспечения кредитов. Таким образом, имущество сферы ЖКХ становится достаточно ликвидным активом. К залогу I-й категории качества относятся котируемые ценные бумаги государства, облигации ЦБРФ, векселя и ценные бумаги, эмитированные  Министерство финансов РФ, гарантии РФ. К залогу II –й категории качества  в т.ч. отнесены «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир, другого недвижимого имущества и (или ) оборудования (при наличии достаточных оснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней с момента возникновения оснований для взыскания залога».

Согласно Положению, обеспечением выдаваемого кредита (ссуды)  залог в виде движимого и недвижимого имущества признается только в том случае, если залог застрахован.  Страхование залогового имущества  является для банка одним из существенных  элементом обеспечения возвратности выдаваемого кредита. Но застрахованным может быть только зарегистрированное имущество. Т.е. для получения кредита имущество должно быть 

а. зарегистрировано,

б. застраховано.

Имущественные отношения

Основой эффективного управления имуществом  являются  четыре составляющие:

-          Рыночная оценка имущества.

-          Регистрация имущества.

-          Страхование.

-          Привлечение кредитных ресурсов под залог имущества.

Критерием оценки эффективным управление имущества в западной практике является количество привлеченных кредитных средств на один доллар (денежную единицу) активов. Для России можно  назвать показатель 40 копеек привлеченных заемных средств на один рубль активов.

Но ситуация сегодня далека до идеальной. Отсутствует регистрация и рыночная (коммерческая) оценка имущества. Статистика говорит о том, что зарегистрированного имущества сферы ЖКХ в России всего 7%. Статистика, к сожалению, умалчивает о том, что регистрация в подавляющем большинстве случаев  происходит по остаточной стоимости. Таким образом, стоимость активов, под которые можно привлекать заемные средства, сильно занижена. Активы в виде инфраструктуры сферы коммунального хозяйства практически не используются для привлечения финансовых средств.

Госрегистрация

Государственная регистрация имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции Федеральных законов РФ от 5 марта 2001 г. № 20-ФЗ, от 12 апреля 2001 г. № 36-ФЗ и от 11 апреля 2002 г. № 36-ФЗ.

Предметом залога (залог недвижимости) могут быть нежилые помещения при выделе их из всех активов компании в самостоятельный объект договора залога (офисное, торговое, складское помещение и т.п.). Не могут являться объектами и предметами залога здания, признанные непригодными для пользования, строящиеся дома, не прошедшие техническую инвентаризацию и регистрацию.

Страхование

В соответствии со ст. 940 ГК РФ договор страхования должен быть заключен в письменном виде и может быть оформлен путем составления одного документа (собственно, договора страхования), либо вручения страхователю страхового полиса.

Договор страхования залога должен содержать следующие существенные условия (Ст. 942 ГК РФ):

·         перечень застрахованного имущества или указание иного имущественного интереса, являющегося объектом страхования;

·         характер события, на случай наступления которого страхуется залог – т.н. страховой случай;

·         страховую сумму;

·         срок действия договора.

Начало действия договора страхования зависит от времени уплаты страховой премии страховщику (в страховую компанию). Кредит не может быть выдан подтверждения факта уплаты страховой премии или первого взноса (при поэтапной уплате) в установленные сроки. Подтверждением уплаты страховой премии или ее очередного взноса является соответствующее платежное поручение при безналичной форме оплаты (либо квитанция формы "А-7"при расчете с физическими лицами).

Величина страховой суммы зависит как от произведенной оценки закладываемого имущества, так и от суммы запрашиваемого кредита. Страховая сумма не может превышать действительную стоимость имущества в месте его нахождения в день заключения договора. Также возможно уменьшение страховой суммы в результате износа или погашения части задолженности. Поэтому перед выдачей кредита проверяют, как будет изменяться страховая сумма в период действия кредитного и страхового договоров. Если  сумма предполагаемого кредита  не превышает 50-60% от цены залога, возможно его страхование не на полную стоимость.

Страховой тариф устанавливается в зависимости от набора страховых рисков, особенностей заложенного объекта. Обычно страховой тариф колеблется в рамках 0, 1 – 1,0% от страховой суммы.

Гражданский кодекс РФ и практика страхования предусматривают возможность страхования по принципу пропорциональной ответственности и по системе первого риска.

Период страхования может быть установлен равным 1 (одному) году либо на срок кредитного договора, увеличенного для удобства залогодержателя на 1 (один) день.

Стоимость залога

При заключении договора страхования важно правильно оценить стоимость страхуемого имущества, поскольку в Гражданском кодексе РФ (статья 947 п.2) установлено, что страховая сумма не должна превосходить действительную стоимость имущества на день заключения договора страхования. В случае заключения договора на большую сумму, договор страхования является ничтожным в части превышения страховой суммы над рыночной стоимостью имущества, а излишне уплаченная страховая премия страхователю не возвращается. Таким образом, при заключении договора страхования и оценке страховой стоимости, стороны должны исходить исключительно из действительной (рыночной) стоимости имущества.

Обязательное указание стоимости объекта залога прямо предусмотрено в Гражданском Кодексе РФ, в Статье 339 - "Договор о залоге, его форма и регистрация", п.1: "В договоре о залоге должны быть указаны предметы залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом..."

Цена объекта залога может быть установлена исключительно через процедуру оценочной экспертизы, проведенной независимым оценщиком. Требование об «обязательности проведения оценки» объектов муниципальной собственности содержится в Федеральном законе N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации (от 29 июля 1998 г. с изменениями от 21 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.)"Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ст.8):

"Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

·         при определении стоимости объектов оценки... в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

·         при использовании объектов оценки... в качестве предмета залога;

·         при продаже или ином отчуждении объектов оценки;

·         при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки;

·         при передаче объектов оценки.. в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,..."

Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком.

Федеральным законом  N 135-ФЗ"Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ст.9-11) установлены обязательные требования к договору и к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

В коммерческом банке при оформлении всех видов залога (кроме  залога ценных бумаг, рыночная стоимость которых определяемся в соответствии с Положением ЦБ РФ №89-П) под суммой обеспечения понимается справедливая стоимость залога. Бухгалтерские документы не принимаются в качестве подтверждающих, т.к. зачастую в них не содержится реальная рыночная цена.

Федеральный закон  "О залоге" (ч.3 ст.55)  допускает «в договоре о залоге прав, не имеющих денежной оценки, стоимость предмета залога определять по соглашению сторон». В то же время  Положение № 254-П Банка России (п. 2.3.) дает определение справедливой стоимости залога.  Справедливой стоимостью залога является такая его цена, «по которой залогодатель в случае, если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 180 календарных дней». Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ (ст. 3)  под «рыночной стоимостью объекта оценки» принимает «наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

Таким образом, вполне можно считать рыночную стоимость имущества, находящегося в залоге, его справедливой стоимостью.

Стоимость объекта залога  определяется следующим образом:

·         для зданий (производственных, административных, социально-культурного назначения и общественного пользования и др.), сооружений (башни, мачты, агрегаты и иные производственно-технологические установки), хозяйственных построек (гаражи, хранилища, склады, навесы, крытые площадки и ограждения и т.п.), отдельных помещений (цеха, лаборатории, кабинеты и т.п.)  -   в размере стоимости строительства объекта, аналогичного застрахованному, с учетом износа и эксплуатационно-технического состояния;

·         для инженерного и производственно - технологического оборудования (коммуникации, системы, аппараты, электронно-вычислительная техника, станки, передаточные и силовые машины, иные механизмы и приспособления)  -   исходя из суммы, необходимой для приобретения предмета, полностью аналогичного застрахованному, за вычетом износа;

·         для объектов в стадии незавершенного строительства - по фактически произведенным материальным и трудовым затратам;

·         на момент заключения договора страхования -    исходя из утвержденных цен, норм и расценок для данного вида работ и затраченных материалов;

·         для товарно-материальных ценностей (товары, сырье, материалы) -   по издержкам производства, необходимым для их изготовления, но не выше их продажной цены;

·         для инвентаря, технологической оснастки, предметов интерьера, мебели, обстановки -   в размере стоимости их приобретения по ценам, действующим на момент заключения договора страхования.

Комплексные и инвестиционные  программы  организаций  коммунального комплекса

Важным элементом в структуре кредитования модернизацией коммунального хозяйства стал принятый в декабре 2004 года  210 ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса». В результате принятия закона, ЖКХ  оказалось сегодня единственной отрасль промышленности, где на модернизацию отрасли выделена инвестиционная надбавка, которая гарантирует возврат инвестиций. В статье  15  ФЗ № 210 говорится: «Финансирование инвестиционных программ организаций  коммунального комплекса - производителей товаров и  услуг  в  сфере  электро-  и  (или) теплоснабжения ... осуществляется  посредством установления надбавок к ценам  (тарифам).  Надбавки  устанавливаются в дополнение к ценам (тарифам) на электрическую и  тепловую  энергию   и на услуги по передаче  электрической  и  тепловой  энергии».

Если  Федеральный  закон № 210ФЗ регулирует в основном тарифы в сфере водоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод,  объектов  утилизации (захоронения)  твердых  бытовых  отходов, то надбавки в соответствии с Законом  распространяются на «организационно-правовые формы, осуществляющее эксплуатацию системы (систем) коммунальной  инфраструктуры,  используемой  (используемых)  для производства товаров  (оказания  услуг)  в  целях  обеспечения  электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения  и  очистки  сточных  вод,  и  (или) осуществляющее  эксплуатацию  объектов,   используемых   для   утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов».

Выделение надбавки из цены прежде всего призвано стимулировать банковско–финансовую систему к работе на рынке ЖКХ. Надбавка гарантирует возвратность вложенных средств, делая движение финансов запланированным и прозрачным.

Инвестиционная надбавка (в тексте закона – «надбавка к тарифу»), как видно из текста статьи 11 Федерального закона, утверждается и действует только при наличии утвержденной инвестиционной программы предприятия. В статье  11 Федерального закона  описан порядок разработки и утверждения  комплексных программ: «Программа    комплексного    развития    систем    коммунальной инфраструктуры  разрабатывается   органом   местного     самоуправления ... и   утверждается  представительным   органом   муниципального образования. Инвестиционная  программа  организации  коммунального  комплекса разрабатывается в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры».  Т.е. разрабатывается программа    комплексного    развития    систем    коммунальной инфраструктуры города,  в рамках которой разрабатываются инвестиционные программы предприятий.

Но инвестиционная надбавка не говорит о том, что ее (надбавку) можно бесконечно увеличивать.

С одной стороны - есть ограничение в виде  платежеспособности потребителя и, в первую очередь,  - платежеспособности населения и бюджета, оплачивающего субсидии. Россияне не смогут сегодня платить за коммунальный сервис на западном уровне, и по этой причине не каждый хороший (с точки зрения технического решения) проект, будет окупаться и может быть включен в инвестиционную программу. Т.е.  именно  платежеспособный спрос будет определять объем и качество предложения, а значит - и объем инвестиционной программы.

С другой стороны – есть ограничение , отраженное в законе (статья 15 п.7, статья 19 п. 1-2): «до 1 июня 2008 года  стоимость электрической и тепловой  энергии,  а  также  стоимость услуг по ее передаче, складывающаяся с учетом надбавок, указанных в части 2 настоящей статьи,  не может превышать предельные уровни  цен  (тарифов)  на электрическую  и  тепловую  энергию  и  на   услуги   по ее передаче, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Существуют только два фактора, определяющие возможность существования инвестиционной надбавки:

·              снижение потребление объема услуг ЖКХ населением (что позволяет сохранить уровень платежей населения от дохода при неизбежном росте тарифов),

·              повышение энергоэффективности энергообеспечивающих предприятий.

Таким образом, основой инвестиционной программы становится (должна быть) программа энергосбережения.

Ошибки заемщиков

При оформлении кредита для предприятий сферы ЖКХ потенциальные заемщики чаще всего допускают следующие ошибки.

1.       Отсутствуют или не полностью оформлены правоустанавливающие документы на предлагаемое в залог имущество.

2.       На предлагаемое в залог имущество имеются обременения со стороны третьих лиц:

·         аренда объектов недвижимости;

·         лизинг оборудования;

·         частичная оплата имущественных прав.

3.       Невозможно однозначно идентифицировать предлагаемые в залог товары в обороте, например, однородные товарные или сырьевые запасы (зерно, ГСМ и т.п.) хранятся сообща, без их фактического разделения по собственникам.

4.       Недвижимое имущество, состоящее из нескольких зданий и сооружений, часть которых предполагалось передать в залог, оформлено в собственность в виде имущественного комплекса с указанием его общей площади, что не позволяет заключить договор без переоформления свидетельства на право собственности.

Выводы

Федеральный закон N 210-ФЗ  "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" вступает в силу с 1 января 2006 года. Раньше, до принятия закона, жилищно-коммунальный комплекс, в т.ч. малый и средний бизнес в сфере ЖКХ не кредитовался т.к. не был создан узаконенный механизм возврата кредитных средств. Сейчас с точки зрения кредитно – финансовой системы этот механизм существует.  И в сложившихся условиях заметна готовность кредитно-финансовых организаций работать на рынке  ЖКХ.

Сегодня может возникнуть другая проблема – отсутствие комплексных программ развития    систем    коммунальной инфраструктуры городов, и (как следствие) производственных программ предприятий (ФЗ№210, ст.11). 

Напомню, что «надбавки  устанавливаются в дополнение к ценам (тарифам) на электрическую и  тепловую  энергию   и на услуги по передаче  электрической  и  тепловой  энергии» (ФЗ№210, ст.15). До утверждения новых тарифов, включающих надбавку в соответствии с комплексными и производственными программами, на следующий год осталось очень мало времени. В то время, как на разработку комплексной программы, соответствующей требованиям кредитных учреждений, для города с населением 300 тысяч человек требуется не менее 6 месяцев. Поэтому неготовность и неразработанность программ и невключение инвестиционной надбавки в тариф (к тарифу) опять может привести к некредитованию сферы ЖКХ на ближайший год.